Hogyan kezdődött 1996-ban a Graphisoft Park története?
Bojár Gábor, a Graphisoft alapítója sokszor járt külföldön – hiszen az ArchiCAD építészeti szoftvert nemzetközi piacra fejlesztették –, ahol azt látta, hogy a kutatásfejlesztési cégek leginkább zöld környezetben, parkosított irodákban dolgoztak. Mára már tudományosan is bizonyították, hogy a környezet, a természeti tényezők nagyban befolyásolják az ember teljesítőképességét és kreativitását. A természet részeként élni, ott dolgozni – inspiratív dolog.
És a fizikai környezet csak az egyik fele, a másik a mentális közeg. Az is számít, hogy több hasonló cég, azonos iparágból, hasonszőrű munkatársakkal, összeérő értékrenddel egy helyen éli a mindennapjait, s így a közös témák mentén gondolatokat tudnak cserélni. Nyugat-Európában és Amerikában is így tömörülnek cégek technológiai parkokba, ezen vízió alapján készítettük elő mi is a terveket 1996-ban. A megvalósításba baráti ajánlásra kapcsolódtam be.
Akkoriban már elindult a Graphisoft felkészítése a tőzsdei bevezetésre. A tőzsde figyelemmel kíséri, hogy a cégek mivel teszik vonzóvá a befektetők számára a társaság jövőbeni terveit. Mi azt ígértük, hogy olyan munkakörnyezetet hozunk létre, ahová fel tudjuk venni, és ahol meg tudjuk tartani a lehető legjobb szakembereket, ezzel biztosítva a cég további növekedését. Élénken emlékszem arra, hogy amikor 1996-ban bevittük az irodapark fejlesztési terveit az önkormányzathoz jóváhagyásra, mindenki csodálkozott. Többször megkérdezték, komolyan gondoljuk-e, hogy a területnek ilyen kis részét, és ilyen alacsony épületekkel akarjuk csak beépíteni, hiszen sokkal többet elviselne a rendezési terv. Mi pedig azt válaszoltuk: igen, ez szándékos, mi így szeretnénk beépíteni a területet, mert számunkra hosszútávon ez jelent értéket. Megkaptuk az engedélyt, és az 1997 májusában átvett területen a rekultivációval párhuzamosan elkezdtük az építkezést, 1998 augusztusában már be is fejeztük az első ütemet.
Kezdetektől az volt a víziónk, hogy kisebb, két-háromezer négyzetméteres épületeket építünk, de ahogy növekedtek cégek, el kellett gondolkodnunk, hogyan tudunk a környezetbe illeszkedően nagyobb méretű irodaházakat is felépíteni úgy, hogy azok harmonikusan illeszkedjenek a már kész kisebb méretű épületekhez. Minden esetben külön tervpályázatot írtunk ki, és igyekeztünk olyan építészeket meghívni, akik kellő szerénységgel, a meglévőkhöz illő épületeket tudtak tervezni. Rendkívül fontos szempont volt a régi ipari műemlék épületek és új épített környezet összhangjának megteremtése, a számunkra nagy értéket képviselő, az egykori gázgyárból megmaradt épületek megtartása.
A régi gázgyár területén még mindig szennyezett a talaj. Önöknek hogyan sikerült ilyen gyorsan a rekultiváció?
A szennyeződés a gázgyár egykori gyártási területén keletkezett, ahol előállították a gázt, és technológiai problémák miatt bizonyos szennyeződések bent maradtak a talajban. A jelenlegi Park helyén valamikor a hajón vagy vasúti szerelvényeken érkezett szenet tárolták, tehát ez a terület nem volt szennyezett. Ezért is ment ilyen gyorsan az építkezés. Szétvéstünk három és fél hektárnyi beton felületet, elbontottuk a régi közműveket és újakat építettünk. A rekultiváció során nem szállítottuk el a betontörmeléket, hanem a helyszínen összetörtük, és felhasználtuk az utak és épületek alapozásához. 1998 augusztusában beköltöztünk, és a céget sikeresen bevezették a frankfurti tőzsdére.
Első bérlőként a Microsoft költözött be, őket követte három kisebb szoftverfejlesztő cég. A Microsoft döntése visszaigazolta, hogy jó irányba haladunk, amikor emberi léptékben, nagyarányú zöldterületekben gondolkodunk, és nem pusztán a haszon lebeg a szemünk előtt.
Mi volt a legérdekesebb kincs, amit itt találtak, és ami Aquincumba került?
Az egyik épület alatt egy temető volt, aminek még a bronzkori, szintén temetői szintjét is megtalálták a római kori szint alatt. Ez egy értékes lelet volt nemcsak a sírokban talált ékszerek, edények és használati tárgyak miatt, hanem mert sok információt adott a kutatásokhoz a temetkezési szokásokról, életmódról. Néhány lelet – leginkább faragott kövek – itt van nálunk letétben az Aquincumi Múzeumból, ezek gazdagítják a park látványát.
Manapság uralkodó trend a „well-being” irodai környezet, Ön tulajdonképpen ugyanerről beszél, csak 30 évvel korábban. Honnan tudták, hogyan kell ezt a környezetet létrehozni, külföldi példákat tanulmányoztak?
Bojár Gábor külföldön látta, mi a „well-being”, és egészen korán hazahozta ezt a gondolkodásmódot. De én vitatkoznék azzal, hogy mi ezt a jelenleg divatos „well-being” trendet követtük volna. A „well-being” minősítés ugyanis az irodák adottságait értékeli, kizárólag az épületen belüli helyzetet vizsgálja. A mi erősségünk ezzel szemben a zöld környezet, a természettel való közvetlen viszony, ez pedig kívül esik a nemzetközi minősítési rendszerek vizsgálati körén.
Meggyőződésünk szerint rengeteget számít, hogy mi vesz körül, amikor kinézek az irodám ablakán, hogy ki tudok sétálni egy több hektáros parkba, ahol csicseregnek a madarak. Véleményünk szerint itt kezdődik a „well-being”. Szép időben a munkatársak kiülhetnek a tetőteraszokra, beszélgethetnek, gondolatot cserélhetnek a nyugodt természeti környezetben. A terület kiválasztásakor döntő szempont volt a Duna közelsége, hogy közvetlenül le lehet sétálni a partra.
Visszatérve a „well-beingre”, mi kezdetben egyfajta HR-befektetésként fogtuk fel az emberléptékű környezet kialakítását, amely nyilvánvalóan jelentősen drágább egy tömbösített beépítésnél. Beépítési mutatóinkkal ingatlanos értelemben nem a profit maximalizálásra törekedtünk. Hiszünk abban, hogy ez a környezet segít bevonzani és megtartani a legjobb munkatársakat, akik hatékonyabban végzik munkájukat, és ezen keresztül bőven megtérül a befektetés. Egy hagyományos ingatlanfejlesztő cég – szakzsargonnal szólva – „megfejleszti” az épületet, aztán eladja. Mi az elejétől azon az állásponton vagyunk, hogy a miénk inkább HR-befektetés, nem csupán ingatlanfejlesztés. 2006-ban szétválasztottuk az ingatlanfejlesztő és a szoftverfejlesztő céget, attól kezdve önálló, a Budapesti Értéktőzsdén jegyzett társaság vagyunk. Az elmúlt közel harminc év tapasztalataival gazdagodva visszük tovább az 1996-ban lefektetett víziót.
A különválásnál változtak a pénzügyi elvárások az ingatlanos céggel kapcsolatban? Hova pozícionálták magukat a budapesti ingatlanpiacon?
Szétválasztottuk a tevékenységeket. A Graphisoft Park Ingatlanfejlesztő egy tőzsdei, profitorientált cég. Az elmúlt közel 30 évben az eredeti elképzelésekhez, elvekhez ragaszkodva fejlesztettük a Parkot, és mára már kiderült, hogy befektetői szempontból is jól döntöttünk. A bérlőink hajlandók kifizetni 15-20 százalékkal magasabb bérleti díjat pl. a Váci úti irodákhoz képest.
A bérlőinknek azt szoktam mondani, ne azt nézzék, mennyibe kerül az iroda, inkább a HR-költséget kövessék. Kutatásfejlesztő cégeknél az irodai költség, mindent beleértve, 8-10 százaléka egy munkatárs teljes költségnek. Ha minket választ, két-három százalékkal növekedhet egy munkatárs teljes költsége, viszont jobban fogja magát érezni, ami a hatékonyságát jelentősen, pozitívan befolyásolja. Nem túl meglepő módon az iroda kiválasztásánál ma már inkább a HR-esek döntenek, ennyire fontossá váltak az munkatársak felvételének és megtartásának szempontjai a cégeknél. Mi bevezettünk egy új fogalmat az ingatlanszakmában, ez a lojalitási mutató. Bérlőink átlagosan több mint 15 éve itt vannak a Parkban. Ez azért nagyon fontos, mert a múlt egy kicsit ígéret a jövőre nézve is: ha ilyen mértékben ragaszkodnak hozzánk, akkor a jövőben is számíthatunk partnerségükre, ami stabilitást és kiszámíthatóságot biztosít társaságunknak.
Ez a lojalitás megmutatkozott a Covid idején is?
A Covid miatt senkit nem veszítettünk el. A nagy nemzetközi cégek fizették a bérleti díjat, tartották az irodákat. Inkább utána gondolkoztak rajta, ha ennyien dolgoznak otthon, home office-ban, akkor kell-e nekik ennyi iroda? Elindult a piacon egy új trend, mindenki próbálta csökkenteni a területét, amint lejárt a szerződés. Aztán fordult a kocka, a kutatás-fejlesztési cégek kötelezővé tették a személyes munkavégzést. A mi cégeink általában három napot tesznek kötelezővé, az irodák kihasználtsága 60-70 százalék körül mozog. De nem csökkentik a területet, inkább átalakításokat végeznek, vonzóbbá akarják tenni az irodát, hogy a munkavállalóknak legyen kedvük bejönni, és ne otthon, a konyhaasztalon dolgozzanak.
Az irodapiaci átalakulás jelenleg a közösségi terek felé mozdul. Azért megyünk be irodába, hogy találkozzunk a többiekkel, az irodai elkülönülésnek vége. Ön is így látja?
Már 2010 óta érzékeltük a változást, hogy a cégek inkább megszüntetik az egyéni irodákat. Egy 2007-ben átadott irodaház belső tereit 2010-ben teljesen átépítettük. Megszüntettük az összes irodát, csak közös munkaterek, tárgyalók és úgynevezett telefonfülkék vannak az épületben (vagyis privát, rövid távú elvonulásra alkalmas, kommunikációs szempontból is szeparált kuckók). Kutatások alapján kiderült, hogy a tőlem pár méterre beszélgető kollégák fontos mondatai engem is inspirálnak, mégha nem is kapcsolódom be a beszélgetésbe: ezek a kis morzsák segítik a kreativitást, az innovációt.
A munkahelyi „pletykáknak” is fontos szerepük van, referenciapontokat mutatnak, önértékelést erősítenek, egy sor egyéb funkciót is ellátnak – ahogyan azt a szociológusok feltárták. A munka hatékonysága és a környezet összefügg, ez tény.
Felmerült, hogy a Graphisoft Parkot mint modellt más városokba, vagy akár külföldre is elvigyék?
Elgondolkoztunk rajta. Szeged merült fel mint tudományos központ, de hamar kiderült, hogy túl kicsi a város léptéke, a rendelkezésre álló képzett munkaerő. A multinacionális cégeknek csak bizonyos munkavállalói létszám mellett éri meg fenntartani valahol egy irodát, mert magasak az operatív költségek. Szegeden a tudományegyetem képez ugyan tehetséges fiatalokat, de sajnos csak kevesen maradnak a városban, Budapestre vagy külföldre költöznek a diploma megszerzése után.
A régi Gázgyár történetében meghatározó, hogy akik itt dolgoztak, azok itt is laktak: a munkáslakótelepen vagy a tisztviselőtelepen. A Graphisoft Park kapcsán is felmerült lakások építése?
Építettünk egy kis szállodát a területen belül, amit vendégházként üzemeltettünk, de nagyon gyorsan kiderült, hogy aki itt dolgozik, az nem akar a parkban lakni, sem itt szórakozni. Inkább bemegy a városba, ahol nagyobb a szórakozási és kikapcsolódási lehetőség. Az emberek szocializálódni akarnak, és arról is készültek tudományos kutatások, hogy legalább félórás útra van szükség a munkába menet, hogy valaki ráhangolódjon a teendőkre, hazafelé pedig, hogy lepörögjön a munkájáról, és a családdal tudjon foglalkozni. Sajnos, a mai feszített munkakörülmények miatt sok esetben a fél óra nem is elegendő, de az biztos, hogy nem keresik a munkahelyhez való túlzott közelséget az emberek.
A Gázgyár a lakhatás mellé infrastruktúrát adott, óvodát, boltot, kultúrházat, de szükség is volt a dolgozók jelenlétére, mert ha éjjel 2-kor kigyulladt egy kokszoló, azonnal át kellett menni eloltani. Nem volt ritka, hogy három-négy generáció is dolgozott itt egy családból, még most is sok leszármazott él ezekben a régi lakásokban az egykori gázgyári dolgozók közül.
Aktuálisan zajlik most fejlesztés, építkezés?
Pillanatnyilag nem, de vannak terveink. Elsősorban lakásépítésben gondolkodunk a déli területen. Tény, hogy az irodák iránti igény csökken, általános trend, hogy a kihasználatlan irodaállomány növekszik Budapesten. Szerencsére nálunk ez csak öt százalék, viszont megfontoltuk a kerületi főépítész javaslatát, hogy a meglévő gázgyári lakások zárványként való lezárása helyett növeljük inkább a lakásszámot, így létrejöhetne egy igazi lakóközösség.
Jó hallani ezt a tudatosságot és a környezetre, a kerület igényeire való odafigyelést. Visszatérnénk a Park ügyeihez, amibe beletartozik művészeti alkotások elhelyezése a munkakörnyezetben. Hogyan kerültek a parkba a szobrok, illetve az irodák falára a műalkotások?
Ez igény és attitűd kérdése. Bojár Gábor a Graphisoft régi irodáit is festményekkel díszítette, és igényes belsőépítésszel terveztette meg. Hiszünk abban, hogy az esztétika, a művészet ugyanolyan szerepet játszik a fejlesztők hatékonyságában, mint a zöld, emberbarát környezet.
Tulajdonképpen szomorú, hogy a fiatalok egy része szűk szakmai ismeretekkel jön ki az egyetemről, a művészeti oktatást gyakorlatilag megszüntették az általános tantervekben, mintha felesleges dolog lenne. Holott a művészeti alkotások elengedhetetlenül összefüggenek az emberi gondolkodásmóddal. A mi szoborparkunk célja, hogy aki itt sétál, álljon meg egy pillanatra, gondolkodjon el a szobrokon és inspirálódjon.
Ha már itt tartunk: vannak a technológiai iparághoz köthető figurális szobrok, klasszikus darabok, de a kortárs szobrászat kísérletezését bemutató anyagok is. Ki dönt a szobrok vásárlásáról?
Az igazgatótanács művészetpártoló elnökének, Bojár Gábornak a vezetésével közösen döntünk. De van olyan bérlőnk, aki 2007 óta velünk van, és példánkat követve kiírt egy szoborpályázatot a Képzőművészeti Egyetemen.
Mára talán már mindenki tudja, hogy be lehet jönni sétálni a Graphisoft Parkba, de az elején szokatlan volt, hogy egy magánterületet megnyitnak a köz előtt. Miért tették?
Lebontottuk a teljes kerítésszakaszt azért, mert mi nem egy elefántcsont-tornyot akartunk létrehozni, adni akartunk valamit a kerületi lakosoknak is. Jöjjenek be az emberek, érezzék jól magukat. Biztos vagyok benne, hogy az emberek tudatába beépülnek azok a helyek, ahol jól érezték magukat. Csináltattunk egy játszóteret is, és persze, nem az volt a fő szándék, de bennem ott motoszkált, hogy ha a gyerek idejön hintázni, és látja, hogy ilyen környezetben is lehet dolgozni, akkor felnőttként esetleg visszajön, mert így alakul az igénye. Konkrétan van olyan bérlőnk, aki itt végzett az IBS-en, aztán céget alapított, s ma már irodát bérel nálunk. Aki hozzászokik ehhez a környezethez, visszavágyik.
Harminc év után hamarosan nyugdíjba megy. Mi az, amire a legbüszkébb az elmúlt évtizedekből?
Arra, hogy válságok, gazdasági nehézségek, jogszabály-változások ellenére meg tudtuk valósítani a víziónkat. Valami olyat tettünk le az asztalra, ami jövőbe mutató, és bízom abban, hogy sokáig itt is marad, a köz érdekeit szolgálva. Átadom a stafétát egy fiatalnak, mert hiszek abban, hogy fiatalos szemlélettel megújulva még többet ki lehet hozni ebből a helyből. De nem megyek messzire, egy ideig még maradok az utódom munkáját támogatni.
